《中国物业管理杂志》专访|爱物管:数字新物管,打法不一样

本文来源:《中国物业管理》杂志2021年第8期

物业管理是一门“天然的好生意”,有人付费、持续付费、轻资产、效率提升空间巨大、用户深耕场景众多,前景向好。

一位资深物业项目经理听了滕一帆关于物业管理行业数字变革的发言后,由衷感慨:时下行业里,人人都在谈大数据、人工智能,原来,大数据在业内可以这么用……

一位物业公司老总和滕一帆交流后,特邀他再次到公司做分享。这次,他组织了所有中高层管理人员到场。爱物管创始人滕一帆行程很满,作为科技创业者,他要见投资人,作为物管公司负责人,他要与合作伙伴洽谈,还要向行业积极输出理念和平台。近日,记者对这位大忙人进行了采访。采访中,他讲述的创业故事简单、笃定;他表达的创业思想理性、严谨。他思路清晰,逻辑缜密,也丝毫不掩饰爱物管 (AIPM)的“野心”。

创业初心,锚定物管数字化关键痛点

滕一帆曾是国内某写字楼运营商的联合创始人兼COO,经历从0到1的曲折成败,他内心的创业热情从未泯灭,他更想主导创业。

从1退回到0,赛道的选择十分关键。

作为“半路杀入”的物业人,他坦言,并非主动要做物业的,初衷恰恰是想改变行业。

时下,在智慧科技的风暴冲击下,物业管理的智慧化变革迎来风口。但客观上看,经历几年的探索,智慧物业仍处于迷茫期,方向并不明朗,有效的模式尚未建立。突出表现在:过重的商业模式和一线人力投入、碎片化的单点业务难以扩张,以及单薄的用户粘性。滕一帆也看到行业变革期遇到的这些尴尬。

除了组织运转的“尬局“,智慧物业的痛点还在于商业模式也遭遇瓶颈。目前物业管理智慧变革的最常见思路是:向外看,迎合科技趋势,将服务迁移到线上,让业主体验更便捷的服务,同时基于这种手段激活平台,挖潜社区经济,掘金业主消费空间,开拓服务边界。但事实上,物业公司做社区O2O,很难超越成熟型垂直电商,良好的愿景往往成为“空中楼阁”。

在他看来,物业管理是一门“天然的好生意”,有人付费、持续付费、轻资产、效率提升空间巨大、用户深耕场景众多,前景向好。然而,人力成本高、管理成本高、一线人员流动性强等问题困扰着行业,人效问题成为制约行业及企业持续发展的关键痛点。

“数字化变革是必然趋势,但物业管理行业有些南辕北辙了。因为任何的数字化,目标都是精简组织,提高效能,而非增加人力负担。‘锚点’的偏误,让行业陷入了为了数字化而数字化这样一个与数字化大趋势相背离的业务悖论中。”他认为,物业管理近几年的数字化转型之所以成效不明显,原因在于科技产品使用对象定位不对。“智慧物业”植入后,没有在管理组织结构上产生优化效应,反而强化了传统管理层的作用,大量的工作需要管理层在系统中完成,一边要适应科技系统无数的“流程”和培训,一边仍然用传统手工的模式在给一线员工统计工作量和工作质量,完成服务排班、计薪计算等大量繁琐的工作。

事实上,不能忽略的是,这个行业的本质不会变,最基础的传统四保服务,仍是物业公司的“底盘”。企业近70%的成本仍来自于人力成本。尤其是当今人口红利逐渐退潮,人力成本逐年攀升,让诸多物业公司叫苦不迭。

反向思考,向内看,为什么不能从这个本质层面去解决问题呢?

他产生了一个强烈的愿望——想改变物业管理行业。作为实干派,他的选择是躬身入局,让变革从内发生,让爱物管成为整个行业的“试验田”。

倡导数字新物管,消弭人工成本鸿沟

滕一帆向记者阐述了爱物管的商业逻辑:智慧物业风口乍起,很多物业公司或第三方科技公司靠大量投入,研发出服务于现有管理流程的系统。但不管什么系统都离不开人的使用。物业公司摆脱不了招人难、培训难、留人难的困局,而且人还会懈怠、会粗心,做决策凭经验……这类系统真的可以提升效率吗?他们提出,科技力量不应仅是开发系统给人用,而是要去做智能替代,让组织更加智能和高效,靠精确、细致的AI技术去实现项目的辅助管理、辅助决策。

基于此,爱物管的服务着力在管理扁平化以及物业企业的组织结构数字化转型,分别针对一线员工和业主甲方两端,以扁平化体系,通过现场的AIoT改造、大数据去直接算工资,控质量,大幅提高了组织效率和人均效能。正如数字化变革较早的医院、银行的行业经验告诉我们,成功的数字化转型,信息化系统精简了大量的传统流程和组织结构,如医院庞杂的划价处、收费员,以及银行柜员。

实现了这种智能替代以后,服务中需要人把控的参数和数据,将由系统去学习,并且沉淀成为知识;无数需要人员去统计的工作,将由AI去计量,并且直接结算给一线员工;无数需要人员去持续监测的参数和系统,将用超出人类10,000倍精确度的数据能力去实现……甚至AI系统还会通过智能语音提示一线员工什么工作需要及时完成、告诉财务人员今天项目总共消耗的工时成本是多少。

为了实现这个目标,爱物管在技术上,尤其是行业大数据建模上实现了突破。未来是数据型产品时代,不是功能型产品时代,爱物管在数字转型时,始终注重辅助一线员工实操,协助管理人员更高效地决策,尽量让现场管理扁平化落地。

“我们的系统其实很简单,紧密围绕AI智能计薪这个核心展开。”滕一帆一语道破。所有的简单,都源自于对复杂的精准提炼。在这种解决方案背后,源于大数据的支撑。互联网创业者滕一帆喜欢凡事以数据说话、公开透明,他脱口而出了几组数据:

某头部互联网企业100多个分支办公网点一年保洁服务交付次数3100万次,一次服务成本1.52元;某16万平方米规模的写字楼,FM触达服务高达670万次……

有了这些庞大的数据,通过爱物管系统,可实现服务效率的大幅提升。以爱物管接管的广州某项目为例,原定招标人数55人,实际入场管理人员22人。重庆某项目原有33人,系统革新后实际在场人数13人。

可以说,爱物管通过“软件+服务”切入的方式,实现了与物业、企业用户的多赢局面,解决了当下智慧物业的商业悖论;通过SaaS运营的方案,解决了一线人力投入的问题;还通过不停地帮助物业管理人员完成公司KPI的方式迅速降低了BD成本,实现了更高的用户粘性及业务模式的节点渗透。

业界对可能被跨界革命感到焦虑的时候,爱物管选择了物业与科技的融合。这就不难理解,自带“科技基因”的爱物管,也成为是国内较早获一线美元机构投资的初创科技物管企业。

重塑价值观,平衡效率和成本的博弈

在很多物业服务公司苦心孤诣追求科技人才的时候,互联网出身的滕一帆反复强调:“一定要重视一线员工,珍惜保洁阿姨、保安大叔。现在国家都出台三胎政策了,人口形势何其严峻,以后得阿姨者得天下。”

爱物管的核心价值观十分清晰:一是为每一位业主降低服务成本,轻松透明付费,这是客户价值;二是让每一位蓝领提高劳动收入,勤奋优劳多得,这是服务者价值。

甲方少付钱,服务者多收入,这似乎又是一个悖论!

而协调二者的道路有且只有一条,即提高效率,扩大管理者的管理半径,爱物管的核心功效正在于此——激活组织,让人均效能得到几何级增长。

爱物管的智能管控、智能计薪,帮助一线员工打破了传统的“大锅饭”,基层保洁、秩序维护员平均收入均高于当地水平。在强调用户思维的爱物管,不仅业主方是用户,一线员工同样是。

化繁为简,是一种智慧,这与很多大而全的智慧物业系统截然不同,通过单一精准业务的快速切入实现规模的快速累计,实现优质业务的快速累加和收入的扩大。

经济学原理告诉我们,生产力决定生产关系,生产关系反作用于生产力。数字时代背景下,生产关系对生产力的影响更加凸显。“未来10年,随着AIOT以及AI技术的发展所带来的生产力提升,必然会产生全新的行业生产关系,出现数十万员工级别的行业巨头。物业服务企业生产力和生产关系需要重新完成匹配和组合,系统、软件只是提高生产力的工具。在这个过程中,可量化的服务标准和劳务组织、服务完成率、员工综合评价、自动计薪、管理扁平化等都是数字化转型需重点关注的因素。”他对爱物管的未来有底气。

精耕非住地产数字物业,打造未来平台

有所为有所不为,策略选择时刻考验着创业者。

滕一帆对房地产发展趋势做了深入的研究,他认为物业管理是产业链上即将呈现出更大爆发力的环节,而其中,非住宅业态的年复合增长率达18%,市场空间巨大。有数据测算,5年以后,这一蓝海市场将超2万亿元。并且非住宅服务的客单价和毛利率远高于住宅类物业。

一张清晰的蓝图呈现在眼前:定位于专注非住地产的新型物业管理服务商。滕一帆和团队对爱物管的发展路径设定十分清晰:通过“软件+服务”的模式,探索物管企业展开数字化转型,为用户实现完整的组织结构数字化转型,让用户更快享受到数字化时代的红利。

常言道,一招鲜,吃遍天。因切入点精准,爱物管只用了不到一年的时间,就拓展了广州、深圳、成都、重庆、上海等多个城市。让行业惊叹的是,运营同样数量的楼宇,爱物管使用的人力编制仅是行业平均数量的30%。更重要的是,爱物管还利用直接参与运营过程的优势,向我们诠释了大数据在物管行业的结合,每天处理需要交付的服务数量超过70000次。

规模化市场初具,爱物管致力于扩大平台价值,通过并购或品牌特许经营的模式横向拓展收入规模。在此基础上,爱物管积极探索多种经营。反观时下的物业行业,很多物管公司将停车场收益、商业物业流水等都划归为多种经营收入,数据很漂亮,尤其对上市企业来说,这个指标关系着溢价率,对投资人是一个很好的佐证。但事实证明,这条路并非万金油,也很难从根本上找到出路。爱物管在多种经营探索中选择了其他的增长曲线——基于自身平台优势,为同业企业做顾问咨询,针对所服务的各写字楼做智慧楼宇改造,目前这一领域业务已颇具规模,并显现出可喜的前景。

爱物管的模式获得了广泛认可,成立三年便实现销售额破亿元的目标。软件著作权47件,专利申请达42件(其中发明专利37件),荣膺国家级高新技术企业、广州市科技领军人才企业等荣誉。滕一帆也被国家级信息传播教学实验示范中心、华南师范大学教育信息技术学院聘请为“移动互联网创新创业课程”指导教师。但他的创业还在路上:公司层面,不遗余力打造平台型数字化物管服务企业;行业地位层面,他希望进入头部企业阵营;资本运作方面,他希望团队一起见证公司IPO的诞生。

从科技到物业管理,从首次创业到二次创业,既是个人不懈的探索与输出,同时也是对时代及行业风向的把控。展望未来,滕一帆认为:互联网时代已经过去,“软件+服务”将会改变每个人的生活,也将改变每家企业的命运。爱物管致力于靠科技硬实力和服务软实力打天下。

滕一帆:“我曾多次到国外考察,也和跨国企业交流,发现一个现象:美国的写字楼物业公司通常只有5-10个人,这个小团队每天管理着上百人甚至数百人的服务外包团队,提供各种服务。为什么国内目前大型物管企业也就是几万名员工?只要有了组织管理高效的数字化工具,行业未来一定会诞生巨无霸型企业。数十万员工级别,数千亿营业收入,都或成为现实。很荣幸爱物管能参与其中,我们愿不遗余力为之奋斗!”

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