已连续四年下滑，中小物企普遍不足 65%。收不上来的钱，最先吃掉的是利润。
来源：克而瑞物管 202501 · 为什么是现在01 · 收缴率71%500 强物企平均物业费收缴率（2025） 02 · 人工成本57.8%人力成本占物业企业总成本的比重 03 · 结果撤场收缴率跌破盈亏平衡线之后的普遍结局
收上来的钱在减少，付出去的人工在增加
这不是某一个项目的问题，是整个行业正在穿过的一段路。行业对 AI 的方向早已没有分歧， 卡住的是谁先付代价——一次性投入、改流程、选型判断、团队培训，四样都得自己扛。
刚性支出，且逐年上涨。项目要提效，靠再多招一批人已经没有空间。
来源：平安证券物业管理行业研报2025 年多地出现物业公司主动撤场。不是不想干，是这笔账算不过来。
来源：新京报等报道问题不在人不够努力，而在方式。再招一批人、再压一轮价，只是把同一种方式重跑一遍。
要改变结果，得换运营方式本身——这笔钱谁出、这个风险谁担，我们的回答是：由运营方出，由运营方担。
02 · 合作模式
大事您定，日常我们做
产权、账户、重大事项决定权全部在您手上，日常经营的人和事交给我们。 这套分工，酒店业已经运行了几十年——业主拥有酒店，管理公司负责经营， 业主不派店长、不排班、不管采购，但每月拿到经营报告与收益分配。 物业项目的道理完全相同，只是把「酒店品牌」换成了「AI 运营体系」。
OWNER · 您 · 保留
- 项目主体与收款账户——收入进入您指定的账户，独立核算
- 重大事项决定权与审批权——预算总额、重大支出、长期合同
- 查账、监督与审计的权利——账目、运营数据、履约记录随时可查
- 保底收益与经营盈余分成——按月固定取得，不受盈亏波动影响
OPERATOR · 我们 · 负责
- 日常经营、人员与供应商管理——编制、招聘、排班、考核、比价
- AI 系统、机器人与团队投入——由运营方投资建设并持续迭代
- 服务品质与经营结果——以系统数据接受考核，对结果负责
- 每月向您提交经营报告——重大事项按约定报您审议或审批
这项合作不属于物业服务分包——受托标的是人工智能服务解决方案项目， 我们以服务品质与经营结果对您负责。委托范围、授权边界与重大事项清单，逐条写进合作备忘录与正式运营协议。
03 · 钱怎么算
收入进您的账户，按顺序分配
项目收入进入您指定的账户，独立核算。先扣必要成本，再付您的保底，然后是我们的固定酬金， 剩下的才是可分配盈余——您的保底排在我们的酬金之前，项目没做好，先减的是我们的钱。
入 · 项目收入
进入您指定的账户，建立独立项目辅助账
− 项目必要成本
税费 · 一线人工 · 外包 · 能耗设备维护 · 其他经确认直接成本
− 您的保底收益
按月固定取得，不受项目盈亏波动影响
− 我们的固定管理酬金
按月固定取得，金额一项一谈、写进合同
= 当期可分配经营盈余
我们 80%（与经营绩效直接挂钩，不达标不支取）· 您 20%（保底之上的额外收益）
独立核算
项目收入、成本、双方收益在您的账户内单独建账，随时可查。
保底优先
您的保底收益按月固定支付，排在我们的酬金之前，不受经营波动影响。
AI 投入不进成本
AI 系统、机器人、算法的投入由我们自担，不列入项目必要成本，不摊薄可分配盈余。
04 · 我们投入什么01全项目统一部署 02按用量持续投入 03按现场点位测算 04按业态模块开通 05按场景与面积配置
五类资产，全部由运营方承担
这是一次带着重资产进场的合作。平台、算力、感知网络、软件、机器人——五类资产由我们投资并持续迭代， 不占用您的现金流。合作期内持续升级，不是一次性交付。
FMClaw™ AI 运营平台
自研的物业 AI 运营平台，含部署、配置与持续升级
AI 算力与 Token
智能体日常运行消耗的模型算力，由运营方承担
IoT 物理感知网络
智能水电表 · 门禁 · 停车道闸 · 环境与设备传感器
物业管理软件
收费 · 工单 · 报修 · 访客 · 客服 App · 业主端
机器人与智能装备
室内清洁机器人 · 四足巡检机器人 · 充电基站
05 · 干了多少，干得怎么样
四项指标写进合同，按季度以系统数据考核
服务只考核两件事：干了多少，干得怎么样。具体数值与您约定后写入合同，100% 量化考核—— 考核数据来自系统，不来自填报。
KPI 01
AI 质检得分AI 视觉核验清洁、巡检、安保的现场结果，影像记录可回溯
KPI 02
人员到岗率由 IoT 在场核验的班次签到达标率，不依赖人工考勤表
KPI 03
工单即时响应率住户报修与投诉在约定时限内接单，处置过程全程可查
KPI 04
客户满意度基于服务评价与客户记录的综合评分
未达标 · 您可以按约调整合作
连续两个考核周期主要指标未达约定水平的，您可按合同调整或终止合作。扣款情形与金额写进合同，从我们的管理酬金中直接扣减，不影响您的保底收益。
持续达标 · 合作按约延续
首期 3 年，指标持续达标可延续 3 年，您享有优先续约选择权。首期内的业绩数据同时作为续约依据——业绩以数据为准。
06 · 什么项目适合产权或主体存在争议 收入结构无调整空间 只想采购单一系统
您可以先自检一遍
业态产业园区 · 写字楼 · 商业综合体 · 工厂与物流园区
面积在管面积 3 万㎡以上；面积不足但同城有多个项目的，可以打包成一个区域来谈
条件项目产权与主体清晰，现有合同可依约调整，愿意接受数字化考核
暂不适合的情况——我们会直接告诉您
委托关系无法确立，测算与考核都失去基础。建议先理清产权再谈。
收入与成本均被长期合同锁死，短期内没有可优化的部分。
这是软件采购，不是委托运营。这种情况建议直接采购 FMClaw™ 平台。
07 · 谁在交付
这笔学费，我们已经交过了
启盟科技是一家 2017 年成立的 AI 公司。2019 年我们自建物业公司「爱物管」作为方法验证场—— 装传感器、跑工单、直面住户投诉，每一项 AI 能力先在自营项目内跑通，再对外交付。 管理人员从 69 人到 5 人、经营净利率从 3.4% 做到 14%， 这本账在自营验证页全文公开。
100+企业客户
3000 万㎡系统覆盖面积
300 万㎡代运营在管面积
2019 年起自营物业验证
带进您项目的是同一套平台与作业标准，进场即可运行，不在您的项目上重新摸索。
08 · 怎么开始第 1 步 第 2 步 第 3 步 第 4 步 第 5 步
从一次测算开始，约 8 周进场
不需要先做决定，先把数字摆出来。把项目近 12 个月的收支报表、人员架构与设备清单给我们，两周内出一份可以看的测算方案——保底、酬金与盈余分配，三种情景一并给出。
见面聊一次
介绍模式，听您的项目情况与当前的难处
约 1 周现场踏勘
看现场、看设备、看团队，确认可优化的空间
约 1 周出测算方案
用您的数据算保底、酬金与盈余分配
约 2 周签约
先签合作备忘录，再签正式运营协议
约 2 周进场
团队进场、系统部署、机器人上线
约 2 周认识适合这种模式的业主方？我们欢迎引荐，并为引荐人提供项目报备保护——联系我们聊聊
FAQ
关于 AI 物业代运营，问得最多的
- AI 物业代运营是什么？
- AI 物业代运营参照酒店管理公司的经典分工：业主方保留项目主体、账户与重大事项决定权，运营方投入 AI 系统、机器人与运营团队负责日常经营，业主方按月获得保底收益、再分享经营盈余。就像酒店业主与希尔顿的关系——业主拥有酒店，管理公司负责经营。
- 和物业服务分包有什么区别？
- AI 物业代运营不属于物业服务分包——受托标的是人工智能服务解决方案项目，运营方以服务品质与经营结果对业主方负责。分包转移的是某项作业，代运营受托的是整个项目的日常经营：预算、人员、供应商、成本控制与经营指标，都由运营方负责并接受数据考核。
- 和包干制、酬金制有什么区别？
- 包干制下物业公司自负盈亏，服务好坏与业主收益无关；酬金制下业主承担经营波动，物业公司旱涝保收。酒管式委托运营把顺序反过来：业主方保底收益排在运营方酬金之前，项目没做好，先减的是运营方的钱；项目做好了，盈余双方分享。激励方向和业主的利益一致。
- 业主方要出钱吗？
- 不需要。AI 系统、机器人、算力与运营团队全部由运营方投入并持续迭代，不占用业主方现金流，也不列入项目必要成本、不摊薄可分配盈余。业主方按月获得保底收益，项目产生盈余后再按约定分享 20%。
- 项目做不好怎么办？
- 四项核心服务指标写进合同，按季度以系统数据考核，不靠人工填报。连续两个考核周期主要指标未达约定水平的，业主方可按合同调整或终止合作；您的保底收益排在第一顺位，经营盈余不足时，先减记的是运营方的绩效酬金。
- 什么项目适合这种模式？
- 产业园区、写字楼、商业综合体、工厂与物流园区，在管面积 3 万㎡以上，项目产权与主体清晰，现有合同可依约调整。面积不足但同城有多个项目的，可以打包成一个区域来谈。产权有争议、收入结构无调整空间或只想采购软件的项目，暂不适合。